地产策划项目的可行性研究可分为以下几块，分别是投资必要性、技术可 行性、财务可行性、组织可行性、经济可行性、社会可行性、风险因素控制可行性。当然每个项目的侧重点都有所不同。今天我们以浙江友联盛业文化发展有限公司 分析策划的围海置业玉环坎门项目（以下简称围海项目）为例浅谈一下走在地产策划前的项目可行性分析。
投资必要性得出项目优劣势
在投资必要性的论证上，一是要做好投资环境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二是要做好市场研究，其中包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论证等等。
我们看围海项目的项目背景分析，从城市概况、玉环概况、玉环经济以及玉环整体的产业发展概况、城市发展概况 、 城市规划与建设各个小的切入点入手，最后得出小结，即简单概括为经济水平有力支撑当地房地产发展，城市建设与经济发展不协调导致政府寻求城市发展空间，城 市朝向北、东扩张使项目存在局限性。这是中观环境分析得出的结论，再来看看微观环境。我们通过分析项目所在地概况、区域发展规划、规划影响、地块属性、地 块道路与交通情况、地块配套资源，最终得出项目优势：区块连接紧密，出行优势明显，地块优良，具备高品质住区的条件。当然也得出了项目需要解决的问题。
这就是如何把围海项目投资必要性这个虚化的概念，通过我们的了解调研、考察走访、数据收集转化成实质的现身说法，最终实事求是得出围海项目投资的优劣势以及需要解决的问题。
客群分析直接决定项目定位与销售走向
再 好的建筑，再好的设计，如果无法吸引顾客购买，那么一切都是空谈。只要锁定目标客群，对本地客群做出直观确切的客群分析，才能知道什么样的购房群体需要什 么样的房子。四个字概括就是对症下药。围海项目分析从本地客群和外地客群两个方向，通过分析购房客群容量分析、结构分析、特性分析来得出客群的购买承受力 和购买意向与偏好。最后我们会得出最直观的数据，作为开发商，项目的总体开发数量应控制在多少，高层、联排别墅、花园式洋房各占多少比例。
其 实大家可以感受到围海项目处于一个环境档次都非常高的位置。通过前面的分析我们的项目定位选取了项目核心的关键词：成功、胜利、大气、奢华品质。主题一旦 确定，我们的目标客群就显而易见了，集中锁定在中年客群，主要以高管、私营主、个体、企事业领导等具有自主购买能力的人群。这就是友联在经过一系列的分析考察得出的精准项目定位。
地产开发项目经济可行性要解决一些什么问题
我们在经济评价当中要注意一些什么问题？就是要注意资金筹措安排；要注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系；要注意可用于还款的资金来源；资产负债表的平衡；注意有关政策与会计制度的变化。另外国家政策的变化对于房地产行业非常重要。
风险分析大家可能都比较清楚，但是对于风险我们要解决什么问题？风险是能够区分它能够发生的概率和发生的内容。风险分析的内容首先是风险识别因素与程度，风险分担，事前减少损失与规避风险；最后有风险管理，就是事后有一些应对的措施。
还有不确定性分析，不确定性分析就是指时间、地点、程度、可能性等都 不确定；还有敏感性分析，敏感性分析计算不确定性因素的变化对项目经济效益产生影响程度，并找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素。这些友联盛业在 进行项目可行性分析时都需要考量，才能得出精准分析。举个简单的例子，为什么友联会建议围海项目一期先开发60亩？因为近两年房产走势下跌，现阶段没有回暖的迹象，为了减少不确定风险，建议一期少量开发。
当然一份完整专业切实可用的地产项目可行性分析远不止我们今天所谈的这些内容。最后的最后，再提一句。友联盛业项目组已经对整个项目可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，我们还加上一些必要的附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性分析报告的说服力。这是非常重要的心理数据暗示。
