在双11的电商大战过后，11月12日，酒店行业的“加盟之战”也在上海打响，以维也纳酒店为首的本土中端酒店品牌战果瞩目。在高端酒店和经济型酒店进入瓶颈期之时，维也纳为什么能连续23年创造高入住率、综合开房率甚至超过100%？这背后有着什么样的秘诀？
11月12日一早，2015中国酒店年度品牌展示与高峰论坛盛大开幕。本次展会吸引了国内外近百家酒店行业精英前来参展。锦江酒店集团、维也纳酒店集团、华住酒店集团、如家酒店集团和铂涛酒店集团等国内的几大巨头几乎无一缺席。
三天的展会中，每天上下午维也纳的推介会举行时，入口处挤满了有兴趣加盟的业主前来仔细聆听，几度造成通行困难。业主纷纷表示，维也纳在酒店的强势盈利能力让人垂涎。这次推介会透露了维也纳高盈利的秘诀和23年的管理智慧，让他们受益匪浅。几乎每场品牌推介会后，都有近10个业主前来签订意向书。到第三日，已有36个业主签订了意向协议合作书，创造了本次加盟展签单数之最。
很多业主都很疑惑，在高端酒店和经济型酒店进入瓶颈期之时，维也纳为什么能连续23年创造高入住率，综合开房率甚至超过100%？这背后有着什么样的秘诀？
8分选址，2分管理
其实维也纳从选址、营销、销售、成本控制到门店管理，都有自己一套独特的管理方法。在出色的成本控制下，以最优的质量，最低的价格，创造了高回报率的神话。
在开发策略上，维也纳一直强调选址的重要性，8分选址，2分管理。只要选对地址，再有靠谱的团队，靠着维也纳成熟的管理系统，那么这个酒店几乎可以稳赚不赔了。
上海松江店就是这样一个典型案例。维也纳在华南地区一直是酒店业的龙头企业，但是在2009年以前在华东地区名声并不响。上海是中国的金融中心，重要性可想而知。要想抢占华东市场首先就要打开上海市场。
但是谁也没想到，维也纳居然选中了松江新城作为上海的首战地，当时，维也纳董事长黄德满带领团队看过之后，马上就签下了租赁合同。很多人都表示不理解：在当时，这个地方十分荒凉，完全没有人气，谁都不愿意接手。维也纳为什么选在这开店？
其实，维也纳是凭借23年选店的智慧分析出了这个地方的巨大潜力：首先是要有眼光和远见，当时上海市政府正在重点打造新区，这个地方必将有大发展；其次，周围很多高档的住宅楼已经建完，并且松江新政府大楼就在酒店的对面，三公里以内还有容纳10W大学生的松江大学城；在规划中的松江地铁站就在酒店对面，直线距离不到200米；附近还有大的商业配套，譬如联华超市等；而且这个位置距离松江老城区只要两公里，距离机场只有30分钟车程，交通便利。综合可以得出结论：这里综合配套能力很强，潜力巨大。
事实也验证了这一理论，松江店08年平均房价不到200元，出租率不到60%。如今平均房价已经将近400元，出租率达到95%以上，而且每年都在上涨，综合开房率更是达到110%的行业之最。
低成本快营销
投资酒店一是要选对城市，选对物业，二就是要懂营销。营销就像恋爱，就是要让人从知道你、了解你到喜欢你、爱上你、依赖你。
松江店在选好地址开始运营之前，就找到了松江蓉城论坛的一位有10W粉丝的站长来体验。他获得很好的体验后，在论坛发表了一篇对松江店的高度评价的帖子，一下子就带动了几万的粉丝互动，直接吸引了一大批青年群体去维也纳体验。同时，团队还找了松江大学的学生会，赞助了学生联谊活动，让学生会来发卡，发展学生会员。最后累计了4W张会员卡，大学生市场上的入住率一下子提高了。
维也纳虽然很擅长低成本快营销的方式，但是一直坚持产品体验才是基础。维也纳坚信，一流的营销靠品质，营销的支撑点和发展的根基在于客户的口碑，沉淀老客户，通过老客户推广，最终形成良性的发展闭环。
海陆空的立体销售T队
维也纳的销售方法也具有很强的开拓性。松江店在开拓客户的前期，专门成立海陆空工作组，“海”指运用互联网，找论坛/社区，制造维也纳话题，引导受众征集讨论；“空”指精准打击，例如当时曾与顺丰、申通快递合作，找大的工业区进去投放邀请函和体验券、早餐券及客户经理名片；另外还与大公司签订框架协议，让快递公司提供详细的公司资料，寻找大型高档小区和写字楼片区，通过送报纸账单把维也纳相关的资料夹带，进行宣传；“陆”为地面直销团队，分为三个执行组。第一个是集团特战野战军，扫荡式签约，东南西北的游击战，按照列表清单开发；分店销售特工队针对周边三到五公里大客户；还有大客户组，全面进攻全上海的500强和上市公司。凭借这些办法，迅速打开了上海市场。
维也纳还有一套独特的全员营销办法。每天每个员工都有排名和奖励，通过这种方式激励每个员工进行宣传和营销。所以不到三个月，维也纳松江店的知名度和出租率迅速提升。现在，维也纳的营销智慧已经汇集成宏观营销100招、微观营销50招，汇成一本教科书式的经典赚钱秘籍。
高能智慧成本控制
维也纳在成本控制上也很有智慧；首先预算精准，预算内经测算可自由使用，预算外根据情况特批。每一项预算超出，系统都会发出成本预警，每个月超出成本的10%都会有专项跟进和专门的解决策略，店总再提交具体的解决成本的控制思路。发现、预警、关闭，整个过程会有专家小组来辅导支持，所有问题当月解决当月关闭。
其次，维也纳筹建系统在行业内属于领先水平，譬如160天准时开业，严格控制成本造价，采用质量监控系统。系统+人，完美解决标准化和人性化的冲突：系统是工具，管理是人加机制。维也纳保证精准造价，从选址物业的规划设计施工，到全产业链上下游管理，成本造价严格控制，不能超过误差率。
门店管理大数据化
维也纳的门店管理流程已经很成熟：事前预算管理、事中红绿灯管控、事后评估改进，围绕圣经6+6标准制定。维也纳的大数据管理也很有一套，例如，前厅部是酒店核心代表，是房价管理，房态管理中枢，包括房价，客户资料、客源结构都来自这里。所以根据这套大数据，可以合理根据不同时间、不同房型、不同客源、不同价格、不同活动来制定房晚策略。
高品质低成本高盈利能力
根据23年的经营智慧：维也纳已找出中档酒店产品的优势来打造差异化，去除很多对用户不实用的配套功能，将有限的投入集中放在用户的关键需求与核心价值上，比如卫浴系统、淋浴系统、床品系统等等，使产品关键的实用功能达到五星级体验。另外大堂、餐饮配套、床品和沐浴系统、停车场、交通便利、服务素质、从业人员，外宾专门服务等等都达到轻五星的标准，房价却控制在三百元左右。
对用户而言，较其他星级酒店，维也纳有超越期望的性价比和良好体验。除了商务标准功能与服务，还有超好吃的健康美食配套和舒适健康睡眠系统，让客户住的舒舒服服，吃的十分放心。
对加盟商而言，相比经济型酒店，维也纳经营成本高15块，折旧成本高20块，租金高10块，但是平均房价也高150。相当于在比经济型酒店每间房价高出45块的情况下，每间房还多盈利100余元。
靠着这套管理秘诀，维也纳的扩张之路越走越快，越走越宽。时至今日，维也纳酒店在全国范围内已拥有600多家分店，预计在2017年，维也纳酒店将实现百城千店的阶段性目标。
