09年下半年上海高端酒店市场展望

    过去10年来，上海高端酒店市场供需两旺，呈现大幅增长。但近期，金融危机对旅游市场的负面影响日渐显著；同时，上海的酒店供应出现了增长高峰。两个因素共同作用下，全市酒店业遭遇了可说是自20世界90年代酒店业扩张以来最为严重的一次业绩衰退。



旅游市场



    上海的高端酒店很大程度上依赖于入境游市场。因此国际旅游市场的下滑对高端酒店市场是一个沉重的打击。2005年6月至2008年5月3年期间，上海的入境过夜客人次增长势头显著，年均增长率达9%。但是，随着诸多客源市场的经济衰退，2008年6月至2009年5月一年间，上海的入境过夜客人次同比下降4.3%。2009年前5个月，入境过夜游客人次同比下降达6.3%，为3年来最大跌幅。中国最大的两个入境游客源国——日本及韩国的旅游业受金融危机所累，是造成下跌的主要原因。期间，日本入境游客人次跌幅为各国之最，减少了60067人次，同比2008年头5个月下降了13%。同期，来自韩国的入境过夜游客减少了48880人次，同比下降20%。其他亚洲国家的入境游客人次呈小幅下降，平均下降0.9%；而泰国、印度尼西亚则逆势上扬，人次数分别增长12%和3%。美洲、欧洲、大洋洲的情况均不理想，1-5月的入境过夜游客人次同比分别下降了12%、14%和12.5%。



    2009年5月上海入境游市场略呈复苏态势，相比3月、4月的显著下挫（分别为-16%和-3%），5月下滑幅度明显收窄（-1.3%）。



上海——全球最大、增长最快、且受危机之害最严重的酒店市场之一



    上海已经成为全球最大的城市酒店市场之一。尽管整体市场入住率下挫明显，但预计酒店供应高峰仍将持续。上海市旅游事业管理委员会发布份额数据显示，2008年底为止，全市共有星级酒店325家，非星级酒店约4000家。并且，2010年5月的世博会前，星级酒店数量预计将增长近54%，届时总数达到500家。短期内的供应飙升、加上需求萎缩，造成了酒店市场的业绩恶化。根据STR最近发布的2009年5月全球酒店业绩报告，上海、北京、曼谷、普吉是亚洲酒店市场入住率最低的四个城市。2009年1-5月，上海星级酒店平均客房入住率仅为46.5%，同比2008年1-5月下降10个百分点，其中五星级酒店市场跌幅最大。（如图）

     酒店供应大幅增加、入境游市场的萎缩共同作用，导致客房平均入住率和平均房价的双双下挫。2007年6月至2009年5月两年间，五星级酒店市场的年度平均入住率从前一年（2007年6月至2008年5）的56%下降至45.7%（2008年6月至2009年5月），降幅达10.2个百分点。迫于入住率下行压力，酒店不得不增加折扣幅度，市场平均房价从前一年的￥1353元降至之后的￥1135元，下降16.1%。入住率与平均房价的下挫，造成每间可租客房收入显著下降达31.5%，从前一年的￥757元降至之后的￥519元。期间最大跌幅出现在2009年前5个月，每间可租客房收入同比2008年前五月猛跌40.3%，从2008年同期的￥828元重挫至￥494元，不仅是五星级酒店市场，其他星级酒店市场同样出现了明显的下行趋势。



上海国际五星级酒店各区域市场业绩



    上海酒店市场可进一步分为6个区域市场。2009年前5个月，各区域市场的业绩下滑程度不等。根据五星级酒店样本数据库，徐家汇/衡山路区域市场下滑最严重，每间可租客房收入跌幅超过50%，降至￥387元。虹桥/中山公园市场下滑幅度最小，每间可租客房收入跌幅约为33.4%。并且，虹桥/中山公园市场是唯一一个入住率超过50%的区域市场。这主要是因为这一区域的新增五星级酒店较少，且相对旺盛的国内需求在该区略占主导，因而推动了住宿需求。



    平均房价及每间可租客房收入方面，陆家嘴/滨江大道区域市场业绩最佳。尽管此区域有新增五星级酒店供应，如2008年10月开业的上海柏悦酒店（174间客房）、2008年3月开业的上海世纪皇冠假日酒店（319间客房），但整体业绩水平仍居各区域市场之首。此区域诸多知名国际酒店品牌、以及区内活跃的商业商务活动带来的住宿需求，使得其平均房价水平相比其他市场更为坚挺（如图）。

    另外，如观察酒店个体业绩，1-5月间，平均入住个体差异明显，区间从30%以下到大约60%。同期，平均房价的个体差异更为明显，最高的约为￥2800元，最低的则仅为￥860元。从中可见，上海的五星级标准相对宽泛，从高档酒店至奢华酒店均在其中。综合来看，09年1-5月，每间可租客房收入的区间范围从略高于￥300元至￥930元。



上海高端酒店市场展望



    主要客源市场的经济衰退、加上近期爆发的甲型H1N1流感疫情，预计将造成高端酒店市场业绩的进一步下滑。2009年全年高端市场预计将新增超过4900间客房供应，其中约49%将于年底12月上市，预计对酒店市场全年业绩的影响不太大。但考虑到2009年一季度到三季度将新增超过2300间客房供应，预计2009年下半年市场复苏的希望有限。全年的平均入住率可能将低于50%。不过，2010年5月开始的世博会有望在一定程度上提振整体市场。另外，上海的酒店和商业地产开发快速增长：2007-2008年间，办公供应面积增长了110万平方以上，2009-2010年间预计将新增120万平方。且上海近年来一直致力于成会议会务目的地，因此，中长期来看，商务活动的增加将有助于拉动短期住宿需求。



    另外，目前不利的经济形势下，运营管理公司不得不节约成本，并推出更多创新的市场营销活动以吸引客户。因此，随着经济逐步复苏，酒店的经营效益将得到改善。



    与此同时，目前的形势或许对投资者意味着更多机遇。上海的酒店市场历史成交案较少，酒店业主对其资产的期望售价通常较高，因此更多选择持有物业。但是，近期市场上出现了几宗待售的优质酒店物业，包括物业，包括明天广场ＪＷ万豪酒店、以及位于新天地近乎完工的康来德(Conrad)和朱美拉(Jumeirah)酒店。流动性及下滑业绩的双重压力下，一些业主不得不降低其售价期望值。与此同时，近期有迹象表明经济似乎离见底不远，有望在不久的将来逐步复苏，这将提升投资者的收购信心。上海，作为亚洲主要经济中心及交通枢纽，其酒店市场从长期来看仍颇具潜力。因此，相信只要业主和收购方缩小期望价格的差距，市场上出现成功的酒店交易只是个时间问题。



    最佳东方CEO乔毅表示，目前的经济衰退对酒店开发商是一个警醒信号，一定要在充分了解评估市场基本面后，再审慎判断项目开发的可行性；一定要估计市场的供需关系，再进行开发，才能保证不造成资源的可持续性。这样，酒店的经营业绩和投资回报将有所提高，从而吸引更多酒店运营商、开发商和投资者。